제 7장 외국인의 부동산 소유와 세금

다. 콘도미니엄의 소유와 매각에 따른 세금 

태국에서 콘도를 구매하는 것이 비교적 간단한 절차라 할지라도 아래와 같이 단계별로 특정한 항목에 대해서는 반드시 확인하고 가야 할 것이다. 

주택 등록증(House Book)

주택 등록증(House Book 또는Ta Bien Baan)은 지방 정부(토지 관리국이 아님)가 발행한 집 또는 콘도의 주소와 거주자를 등록한 수첩이다. 거주자가 태국인의 경우에는 청색이며 외국인의 경우에는 노란색이다. 콘도의 위치와 주소가 표시되어 있으며 그 주소에 법적인 거주지를 가진 태국인 또는 외국인이 등록되어 있다. 사실상 외국인의 경우에는 주택 등록증은 중요하지 않으며, 이는 소유권과 무관하고 단지 거주지 등록증일 뿐이다. 만약 외국인에 태국에 살고 있지 않는 경우에는 주택 등록증에 등록이 될 수 없다. 외국인이 태국에 거주하는 것을 공식적으로 증명하기 위해서는 지방 이민국에서 발행한 거주지 증명서(letter of residence)면 충분하며, 콘도 등기권리증에 등록되어 있는 콘도 소유주인 경우에는 등기권리증 및 빈칸으로 표시된 주택등록증으로 거주지를 증명할 수 있다.

5 단계 계약서 서명

계약의 모든 조건에 매도 및 매수자가 동의를 하고 나면, 양자가 만나서 계약서에 서명을 하여야 할 것이다. 이 시점에서 일반적으로 계약 보증금으로 10만 바트 또는 매매 금액의 25%를 지급해야 한다. 이 금액은 대금지급 시점으로부터 등기 이전에 소요되는 기간(10일 내지 14일)에 따라 달라질 수 있다.

6 단계 외국에서 태국으로 외화의 송금

부동산의 소유권을 보증하기 위해서는 아래의 사항이 반드시 준비되어야 한다. 가능하면 은행계좌를 개설하고 그를 통해서 대금지급 및 관련 비용의 지급 등 거래하는 것이 안전할 것이다.

 ■ 구매 금액에 해당하는 외국 통화로 전액 송금
 ■ 반드시 태국이 아닌 국외로부터 송금되어야 함
 ■ "콘도의 구매"라고 송금의 목적이 명시되어 있어야 함
 ■ 송금 받는 은행으로부터 외환거래 확인서(FET-Form, Foreign Exchange Transaction Form)를 받아야 함.
 ■ 외환거래 확인서는 적어도 미화 5만불 이상의 경우에만 발급이 된다. 
 ■ 향후에 다시 외화를 외국으로 송금을 위해서는 이 양식이 필요하게 된다.

7 단계 구매 절차의 종결

 ■ 대금의 지급: 계약서에 명시된 일자에 맞추어 대금을 전액 지급

 ■ 등기권리증 이전 서류의 작성
  -은행으로부터 외환거래 확인서
  -수표
  -여권 사본, 매매계약서, 위임장(거래 시점에 부재 시)

 ■ 소유권의 이전 절차는 토지관리국(Land Department)의 사무소에서 이루어지며, 일반적으로 2 - 6시간 정도가 소요된다. 일반적으로 구매자는 변호사에게 위임장을 줘서 이 모든 절차를 진행한다. 이 절차가 완료되면 나머지 잔금을 지급하게 된다.

 ■ 비용의 정산: 만일에 매도자가 선급으로 관리비를 납부했거나 전기 수도관련 지급한 보증금이 있는 경우에는 매수자가 현금으로 매도자에게 정산을 해 주어야 한다.  

(3) 콘도의 소유와 매각에 따른 세금

콘도를 개인 명의를 구매했다가 5년 이내에 매각을 할 경우에는 양도에 따른 수수료 (transfer fee는 최대 2%)와 특정사업세 3.3%를 납부하여야 한다. 또한, 매각 차이는 주거 목적이라 할지라도 세법상으로는 사업목적이라고 간주되어 개인의 소득에 합산이 되며, 소득 수준에 따른 개인소득세율이 적용된다.

법인의 명의로 콘도를 구매한 경우에는 보유기간과 무관하게 특정사업세 3.3%의 대상이 되며, 양도 수수료도 당연히 부담하여야 한다. 매각에 따른 양도 차익은 법인의 소득에 가산이 되어 법인세의 대상이 된다. 만일에 콘도가 대표 또는 직원의 개인 목적으로 사용될 경우에는 세무 당국은 회사의 임대 소득으로 간주하여 법인세 대상이 된다. 법인 명의의 콘도는 다른 고정자산과 마찬가지로 감가상각비를 비용화시킬 수 있다.

-다음호에 계속